文/特约记者 蔡臻欣
“在，House（屋）当前的平均售价为80万加元（约合480万元人民币），所谓豪宅至少应该是这个均价的三倍，那么就是价值240万加元以上的House。”地产专家、Remax资深经纪徐华飞博士日前在接受《陆家嘴(600663,股吧)》记者采访时表示。而的平均房价要比高50%，在以富裕著称的西区，哪怕是300万加元也只能买到一套“比较普通”的House。
中国人界如火如荼的新“圈地运动”同样席卷。不久前的6月，一位中国富豪以超过1000万加元买下位于的富商云集的Bridle Path（跑马径）的一座豪宅，再次地产界。
靠近高速公才是好地段
对豪宅投资而言，Location自然是第一要义。“好的House，基本上都是沿着高速而生。这是城市规划和发展的铁律，也是购房者在选择目标时非常重要的参考标准。横贯大多地区南北的有两条高速公，其中一条是404高速，是华人购房者的‘主战场’，包括Richmond Hill和Markham都被其所贯穿，两边区域集中了House的主要选择目标。这就是大多地区一个基本的宏观交通规划。”鸿利地产资深经纪人金明告诉本刊记者。
金明表示，的Yonge街自古以来就是的龙脉，相当于中国紫禁城的中轴线，因为任何城市优势土地资源都常有限的，因此靠近Yonge街的房产其土地价值上升速度都是最快的。
“而豪宅区，大体上都是沿着Bayview大街两侧而建造起来的，因为这个区域不仅非常靠近Yonge街，而且绿化景观也非常漂亮，拥有众多高尔夫球场、小溪潺潺、峡谷悠悠。许多豪宅背靠峡谷，夏天凉风习习、绿树成荫，后院坐听溪水、怡然。总之这种布局有很强的私密性，房屋被树荫藏在里面，只露出房顶，若隐若现，很好地满足了富人的低调心态。特别是这一带的豪宅普遍占地面积大，是典型的高端社区。”
豪宅区的形成往往已经有几百年历史，这注定未来几百年它们还会一直是高端社区的首选项。
他强调，目前比较普遍受到认同的是十大豪宅区的名单。它们是跑马道（Bridle Path）、森林山（Forrest Hill）、玫瑰谷（Rosedale）、约克坊（York Mill）、湾景峡谷（Bayview Glen）、富豪山庄（Bayview Hill）、柳树谷（Willowdale），以及康山（Thronhill）、凯车&爱神谷（Cachet & Angus Glen）和国王伊顿厅湖（Eaton Hall Lake & King）。其中前七个区域都算得上豪宅区，而且都集中在Yonge街和Bayview街两边，离404高速也很近，好地段一屋难求。归结起来，豪宅的首要买卖原则就是不能离Yonge街和404高速太远，而且不能是位于大边，至于一些道限速40Km/h等，对价格也是有影响的。
豪宅翻建保守利润20%～25%
华人投资豪宅，还有一个重要目的是豪宅翻建。“根据行业内的一般规律，目前豪宅翻建整个周期的利润率，保守测算可以达到20%～25%。这个开发周期大致为18～24个月。当然超过这个利润率的比比皆是，有的豪宅翻建后卖给富有的中国人以及其他亚洲客户，利润率甚至能高达45%。这其中很多豪宅都是意大利人和伊朗人建造好以后卖给中国人。比如我所了解的有一套未上市的豪宅，建造综合成本是405万元左右，卖给中国人高达620万元，利润都超过50%了。”加中置业资深经纪人于新水对本刊记者表示。他认为，买豪宅，已经成为越来越多富有中国人的一种主流投资趋势，近几年伴随着豪宅热，翻建豪宅也开始成为越来越多建造商和投资者的选择。豪宅翻建的利润率还是相当理想的。
他强调，人在屋的居住历史长达400～500年，且有着很好的传承，因此连小孩都比我们更懂屋的文化和知识。而许多中国人，过去在国内住的都是公寓，对屋的认识停留在表面或者一知半解，缺乏感性认知，到来后一被忽悠，头脑一发热，就很容易做出错误判断，导致投资亏损。豪宅市场水实在太深。
“开价400万的房子，有的华人习惯上来砍一半价格，认为已经很便宜了，但人家的成本或者说实际市场价值只有100万不到，你怎么砍价他卖给你都能大赚一笔。说到底就是我们不了解豪宅估值的系统性知识细节。这无论是设计、装修，还是建造，每个环节都有大量的知识，是在屋基础上进一步拓展出来的。有的人连屋的相关评估知识都不太具备，如何去了解和评估豪宅？”
于新水曾经在建筑工地上一呆就是4年，向9名犹太及意大利设计与建造名师学艺，花费了大量的时间成本及而收获颇丰。
豪宅表面上看大同（楼盘）小异，但其中有许多深层次的因素在起决定性作用，比如豪宅所体现的建筑文化。于新水表示，一般而言几十年的房屋就开始破旧了，除非是Heritage（遗产、继承物）级别的高端建筑本身可以保值增值，否则房屋本身都是在迅速贬值的。一般Sub-division（成片开发）的房屋寿命也就只有50年，15～20年以后自身的价值已经大幅缩水，许多人也就是居住个15～20年就拿出来卖掉了。因此，很多破旧的房子实际上是出不掉的。就像富豪买的豪华汽车，20万一辆，开了10年，还能值多少？归根到底两者都是高端消费品。
但现在的情况很特殊，有的人要把这汽车卖30万，谁会来买呢？真的会有中国人来买。这种情况让于新水很。
“据我所知，目前大地区的意大利建造商每年建造40～50栋豪宅，犹太建造商相对而言数量要少很多，大概20栋，而伊朗建造商造的豪宅就很多了，大概有300余栋，但工艺水平较差。但即便是高端工艺的豪宅，几十年下来也肯定会大幅贬值，因为居住者一般15～20年就会更换居所，把豪宅拿出来卖掉。就像法拉利跑车工艺肯定要比Corolla 先进很多吧，但满街跑的都是十来年的Corolla，有十来年的法拉利还在外面跑的吗?法拉利绝对不可能比Corolla开的时间长，豪宅也是同样道理，工艺先进，并不等于几十年后还值高价。”
现代豪宅的新趋势
于新水告诉《陆家嘴》，现代豪宅和传统豪宅还是有很大区别的。“目前市场上99%以上的豪宅都称为传统豪宅，那什么是现代豪宅？这种豪宅的建造结构和Dubai（迪拜）、Mascat（马斯喀特，阿曼首都）的高档建筑一脉相承，外墙全部是高级STUCCO（质感涂料），窗户外部是铝合金，内部是木制的，造价相当高，寿命很长，外观设计像城堡。迪拜3000万美元的豪宅都是如此设计的。而内部装潢全部使用材料，地板要求使用7～8英寸宽高级地板，喷射保温棉采用高级耐腐蚀保温材料、节能环保（ENERGY STAR），壁炉是现代电子Fireplace，传统的壁炉占用很大的空间，而电子的就完全镶嵌在墙壁里面，节省了大量空间。室内灯光、音响、电视、喷泉、壁炉等均由遥控器控制或手机来控制，这就是我们说的人工智能技术(Smart Wired Technology)。厨房里的柜子颜色需要用深棕色的，或奶白色的，一般来说深棕色的要高级些，柜子打开都用Soft Touch（接触触摸式的），没有把手。楼梯两侧不能用传统的铁栏，而用现代磨砂玻璃，磨砂玻璃上灯光闪闪，全部由底部反射而上。传统的灯是安装在墙上的开关控制的，而现代灯可用手机控制及调节灯光亮度。”
他进一步强调，现代豪宅一般不是按照如何降低成本来建造的，而是按照如何更方便、更人性化来设计的，因此它们的设计和建造首先考虑的是舒适、环保、节能，以及大气、考究的做工工艺，其次才是考虑成本；而传统豪宅首先考虑的是建造成本，其次才是设计、做工工艺。
例如现代豪宅的人性化，体现在房间不能紧靠在一起，这样一个大家庭里的人住在一栋豪宅里，隔壁房间的任何动静都不能影响到自己，因此必须面积更大，一般来说8000平方英尺（约合743平方米）左右的豪宅可在2楼建造4个房间，9500～12000平方英尺以上可建造5个房间。最好是1万平方英尺以上，因为现代豪宅二楼需要具备休息区域（Sitting Area），需要放置沙发、茶几，品味咖啡、美酒，聆听美妙音乐，岂不快哉？这就是高品位的生活。
影响豪宅价值的有十大要素：1.豪宅所在区域；2.土地确切价值；3.设计有否缺陷；4.做工工艺（3~5年就断裂还是10年）；5.豪宅朝向；6.房间设计（多大尺寸可建多少房间）；7.传统豪宅与现代豪宅不同的价值侧重；8.颜色搭配；9.现代智能技术的配置；ndscaping是否专业，包括园艺、车道等。”于新水最后表示。
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