董德安的邻居换了。在石峡村住了80年之后，前院、隔壁都换了。平常、尤其周末，开着小汽车、呼朋引伴的城里人来了。董德安睡土炕，新邻居睡席梦思床；董德安院里堆着柴火、种蔬菜，邻居家撑着阳伞，种着绿油油的草坪；董德安烧水洗澡；邻居拧开水龙头，四季有热水。夜幕来临，董德安和新邻居一起在虫鸣狗吠中沉入乡村的梦。
经过20多年发展，继农家乐、度假村后，京郊乡村旅游升级换代，全新的“民宿”酒店时代：住的还是农民的房子，老板换成了城里的投资客；外观还是农宅，内部是高档酒店设施。城里人休闲了，农民增收了。农村的发展，也跟上了时代的步伐。
上个月，首届北方民宿大会在延庆召开。仅延庆区，已开业民宿酒店7家，在建12家，累计盘活农村闲置院落600多套，增加高档住宿床位3000多张，带动近千户农民增收。继西南、江浙地区之后，以为代表的北方民宿产业驶入快车道。
7月15日，位于延庆区深山里的千家店镇大石窑村“百里乡居”民宿酒店开业，23套房间当晚全被城里人住满。
“峡谷标准间门市价980元/间夜，峡谷特色村长套院门市价1980元/间夜。”打开价目表，这个报价已经直追核心城区五星级酒店了。
大石窑村距离北四环140多公里，因为后半程多是山，自驾前往大约需要3个小时。如此偏远，价格又高，城里人为什么还纷至沓来？
“中国的旅游产业，正在从观光游向度假游转变，从低端旅游向中高端旅游转变，从一日游向过夜游转变，从景区旅游向全域旅游转变。”文创产业联盟协会荣誉理事长李永萍告诉记者。的人均P已经超过1万美元，人均可支配收入超过5000美元，经过20多年的发展，农家乐、度假村等旅游产品，已经满足不了城市新中产阶级的需要了。
“中国城市里的知识阶层正在成为消费主力，他们普遍知识层次较高，大部分人都有海外留学或多次出国旅游的经历。在上他们向往自然质朴，在物质上又不了农家院式简陋的住宿条件。民宿酒店的出现正好填补了空白。”一位从事民宿酒店众筹投资的专业人士告诉记者。
再看“百里乡居”，是在对大石窑老村农民闲置宅院进行的基础上兴建的。每套宅院，都成了酒店客房的一部分。外观看上去，还是老檩老瓦老石头墙。内部设施，抽水马桶、空调、电暖气、五星级酒店的床品和洗浴用品，完全是高端酒店的配套。酒店的运营者，也不再是农家院里的村哥村嫂，而是专业化的酒店运营公司。“跟农家院比设施，跟度假村比情怀，完胜。”这位业内人士表示。
2014年前后，在城里经营餐饮业风生水起的延庆本土企业家贺玉玲，决定进村开辟新市场。“想做很有特色的农家饭，连吃带住都有。”贺玉玲说。正好，延庆旅游委在推盘活农村闲置房屋工作，就把贺玉玲推荐到八达岭镇石峡关村。
石峡村，就在八达岭长城防御体系西大门——石峡关下。村里抬头就能看见长城，有1.9万亩山场，李子、杏儿、海棠，果品应有尽有。旅游资源丰富，村民却并不富裕。
“也有两户民俗户，人多的时候接待不过来，人少的时候备的菜又容易坏。想扩大规模，没有那个经济实力。”村干部说。村里的果品不易储运，卖不上价。村民有条件的都进城买房了，老宅院闲置了不少，也租不上价。
贺玉玲的“妫水人家”公司进村后，租下20套闲置宅院，聘请专业设计机构，对村庄整体和闲置院落进行设计。2016年，一期10套“石光小院”开业。
80岁的村民董德安还住在老宅里，他的前院董进忠家3间闲置老宅，后挂牌“春居”，隔壁董进合家的3间闲置老宅，后叫“石光小院”。每到周末，小院常常客满。
“村民出租闲置房屋有一笔收入，在我们的餐厅、客房部就业，还有一笔收入。酒店开业以后，村里的鸡蛋、水果、山货，都不愁卖了，这又是一笔收入。”贺玉玲说。为回馈乡邻，企业每天还给村里65岁以上的老人免费送一袋牛奶和一个鸡蛋。村里有了就业岗位，一些在外打工的年轻人又回到村里。
接下来，为民宿酒店配套的西餐厅、手工体验坊也将陆续开业。今后来石峡村，不但能住在看得见长城的房间里，体验特色石烹宴，喝咖啡吃西餐。同时，在手工体验坊，还能学着榨油、磨面、挤饸饹面，跟着村里的巧娘学剪纸、做羽毛画、布贴画。
百里乡居、石光长城、山楂小院、水泉子031……从2014年起，通过加强招商引资、出台扶持政策、完善基础设施等措施，延庆开始发展民宿产业，如今，已建成精品民宿7处，在建12处。下一步，千里走单骑、过云山居、大乐之野等南方知名品牌民宿，将落户延庆，继续壮大延庆民宿产业。
“经过两年多摸索，我们总结出适合延庆的民宿发展类型和模式。”延庆区旅游委相关负责人郑爱娟介绍。发展类型包括“整村”和“社区再造”。“整村”适合空置村和空心化比较严重的村庄，如下栅子村山里寒舍、东沟村山里中国、大石窑村百里乡居等。“社区再造”是对村落中闲置和废弃的传统院落进行，它能带动整个村庄升级和生活方式更新，石峡村是典型。
从投资模式上又分四种。一是企业作为投资主体，统一负责民宿的设计、建设和运营，村民通过出租房屋和提供劳务获得收益，如大石窑村的“百里乡居”。二是合作社作为投资主体，负责闲置房屋的收集和建设，聘请专业公司负责运营，村民能享受分红。如东龙湾村的“左邻右舍”。
值得一提的是，延庆还为当地人才参与民宿建设搭建平台。如第三种IP升级模式，引导星级民俗户和特色业态建设“世园人家”，帮助聘请专业公司为有意愿的民俗户进行设计，民俗户按设计，直接升级为民宿，满足2019世园会接待需要。目前，正在太平庄村和火烧营村试点。第四种创客模式，通过出台政策，吸引新农人、本土人才等回村创业。目前已吸引等一批创客返乡。
截至今年5月底，延庆区已营业的6处民宿，接待游客2.6万人次，收入597万元，人均消费230元，是延庆区2016年乡村旅游人均消费的3.7倍。
“按照的经验，发展文化旅游产业需要三大支柱：体验民宿、观光工厂和伴手礼产业。”李永萍表示，有了精品民宿，部门还要大力推动观光工厂和伴手礼产业发展，观光工厂可以是传统产业升级，可以遗项目转型等，为住宿客人提供更加丰富的体验和产品。
“比如环保问题，云南的大理和洱海，就因为出现环保问题，大面积关停民宿，这一定是前期无序发展带来的后患，恰恰是我们北方发展民宿产业可以借鉴的。”原乡里民宿品牌创始人、建筑设计师曹一勇表示。
“要做的更多地是去引导，更早地出台有关民宿的法规、政策、细则等。民宿标准化住宿产品，从技术角度，没有国家规范。”曹一勇告诉记者，比如消防问题，到底怎么解决？南方的德清地区已经出台了一个标准，这对于民宿产业的长远良性发展一定是有好处的。
《市旅游条例》于8月1日起实施，条例强化了民宿管理的顶层制度设计，首次界定了民宿的概念。市城区民宿和乡村民宿的具体管理，将于明年8月前制定推出。
密云的山里寒舍，的国奥乡居，的姥姥家，门头沟的紫旸山庄……不只延庆，一大批京郊民宿的涌现，正在助推京郊乡村旅游升级，进入民宿时代。
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