1681年，因为英国王室欠威廉.宾（William Penn）的父亲16000英镑，英王把45000平方公里的的殖民地抵债给他了，授予他领主。
1684年，威廉先生在便利的特拉华河边规划了一座“绿色小镇”，此时，有房子300间，2500人。
1736年，成为州议会秘书的本杰明.富兰克林正式开始“搞”。在重视农业的同时，他大力推行制造业与商业。
19世纪，依托煤矿、铁矿等资源，日益壮大的制造业和纺织业吸引了大批来自欧洲的移民，成为实业家奋斗的乐土。
电影《泰坦尼克号》中露丝原本的结婚地点就是，可她厌倦了上流社会的各种，最终选择自己想要的生活方式。
1970年代，产业转移，制造业流失了40%的就业，由新兴的教育、健康和医疗、保险和不动产等行业填补了。
插一句线年富兰克林筹备建立一家慈善学院，8年后学院成立，即为大学的前身，它的商学院叫沃顿商学院。
在这段极简史背后，是有因此获得2008年诺贝尔的保罗.克鲁格曼的新经济地理学理论支撑,他1994年预测到1997年亚洲金融危机。
首先，最初的产业集聚是一种历史的偶然，初始的优势因“径依赖”（Path dependence）而被放大，从而产生“锁定”效应。这是城市的起源。
其次，当企业和劳动力集聚在一起以获得更高的要素回报时，存在本地化的规模报酬递增效应。所以同时存在空间产业集聚、区域专业化的现象。由于产业的“前向联系”与“后向联系”，城市不断强化，这是城市逐步发展壮大的原因。
最后，城市发展到一定程度，租金过高、竞争激烈等“离心力”会发挥作用，一些产业和人口会离开中心城市，在规模报酬递增效应和运输成本增加之间寻找平衡点落脚。这就是产业转移和都市圈的来源。
历史偶然选了一个地，这个地儿有个初始的优势产业，然后，人、资金、技术慢慢来了，因为在这里做这个产业就是比你在别的地方成本低，利润高，这叫规模报酬递增。
后来人太多了，城市中一些产业因为租金高、竞争激烈等原因，离开中心城市，但考虑到上下游市场的运输成本和本地存在的规模收益递增效应，也不能离太远，于是，就在城市旁边找个合适的地方再落脚，这就形成了都市圈。
按照克鲁格曼的模型，城市来自历史的偶然。那么，人为的产业引导和扶持就有可能成为地方产业集聚、并不断强化的促成因素。
1895年，佐治亚州的达尔顿镇一个女孩为了送朋友结婚礼品，制作一件簇状床罩。这件特殊的手工艺结婚礼品，使得这个小镇在二战后成为美国地毯制造之都。
从经济地理学的观点，城镇化的过程无非是：在某个或许偶然的地方，产业发展、产业转移、产业承接的过程。
在看了华夏幸福几年年报和发展历程之后，地产三哥禁不住说一句：你华夏幸福怎么算是一家房地产TOP10公司呢？战略层面设计上和战术打法上，你的主业是产业造城，副业才是房地产开发以及其他的配套啊。
华夏幸福过去十几年的布局都是一线公里之处，也就是在城乡结合部，另起炉灶，建一座新的城市，规划先行，产业为主，各种配套：包括但不限于地产、学校、医院、酒店以及其他基础和公共设施。
可以说，县域经济发展实现了从高速发展到高质量发展的结构性转变，这更多是华夏幸福产业发展服务带来的直接效果。
华夏幸福产业新城的理论基础就是新经济地理学理论，而正如克鲁格曼模型告诉我们的：人为的产业政策有可能成为产业集聚诞生和不断强化的促成因素，也就是从农村到城市的动因。
在此，补充重要的一点，马云说过：聪明人都能把战略说对，很多人说过了就说过了，但他说过战略之后，后面还有“18罗汉”去干活，所以他成功了。
嘉善是长三角中心地带，经济发达，1小时交通圈覆盖上海、杭州、宁波、苏州，作为一个核心都市圈的产业造城样本。
三地招商签约较猛：大本营依旧强势，进入嘉善和环郑州区域满打满算才三年，也很牛逼；带来的直接战果是公司参与一级土地整理。
嘉善地处沪、苏、杭三角腹地，核心都市圈，所以公司定位嘉善区域重点打造：科技研发、影视传媒、商贸服务、软件信息四大产业集群，以第三产业为主造城。同时能够助推区域经济由速度向质量转变，调结构。
环郑州区域，包括新郑、长葛、武陟等地主要是引入先进的装备制造、食品、医药、新能源汽车等产业集群。
明显制造业和企业占主导。相对属于资本密集型产业，以第二产业为主造城。为区域经济带来新的增长点，助增长。
调结构与助增长，这两点我们在固安新城发展中已经看得出来：企业数量的集聚与产业升级同步进行：目前固安三大主导产业已经稳定：新型显示、航天航空、生物医药产业；同步培育智能网联汽车先导产业；提速医疗康养、文体休闲和临空经济在内的三大特色产业。
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按照新郑8000元/平米，郑州南北的长葛、武陟按照4000元/平米的单价，环郑州2018年房产合约销售110亿了。
这些还只是“副业”，产业发展服务带来的直接营收和利润、以及按照克氏理论：产业新城的强化，将使得公司产业服务“主业”和房地产开发“副业”相得益彰。
其他房地产开发公司更多的是在享受城镇化带来的红利，而华夏幸福更应该被定义为城镇化的推动者，这红利应该多分一点。
兵法有云：守正出奇。写到这里，地产三哥不知道对华夏幸福来说，是否还有城乡的区别？产业发展服务和房地产开发究竟孰正孰奇？
正也好，奇也罢，反正做的不错。不然平安集团和吴向东团队怎么会入驻公司，这是对华夏幸福过往模式的认可。
4月20日，华夏幸福业绩发布会上，新战略推出。未来将进军商业地产业务、高端住宅业务，在此之前，中国商业地产领军人物吴向东已经带领团队加盟华夏幸福，华夏幸福城市更新事业部成立。